El Notice of Intent to Lien (Aviso de Intención de Gravamen) es un documento misterioso. Aunque sólo se requiere en unos pocos estados, los reclamantes de todos los Estados Unidos envían este formulario. Aunque una notificación preliminar es requerida en la mayoría de los estados, y un gravamen mecánico puede ser presentado en todos los estados; es el aviso de intención de gravamen que es quizás nuestro documento más popular en Levelset.
¿Qué es un Notice of Intent to Lien?
Un Notice of Intent to Lien (aviso de intención de gravamen), también llamado un NOI, es muy parecido a una carta de demanda. Es un documento enviado a ciertas partes en un proyecto de construcción advirtiendo que, si no se hace el pago, el reclamante tiene la intención de presentar un gravamen mecánico.
No importa en qué industria se encuentre, siempre es difícil tratar con clientes que no pagan a tiempo (o incluso que no pagan). ¿Qué se supone que debe hacer cuando un cliente no paga? ¿Hacer una llamada? ¿Enviar un email o un fax? ¿Enviar una carta de demanda?? ¡Buena suerte con eso!
Si su cliente ignoró su factura, ¿cuáles son las posibilidades de que preste atención a su “carta de demanda”? Probablemente no muy bien. Pero he aquí una idea: ¿y si hubiera una carta de demanda que funcionara? ¿Y si hubiera una carta de demanda que realmente te pagara?
Bueno, adivina qué, tenemos buenas noticias para ti. La industria de la construcción es diferente de otras industrias. Esto se debe a que la gente en el negocio de la construcción tiene acceso a una carta de demanda que realmente funciona – se llama el Notice of Intent to Lien (Aviso de Intención de Gravamen.)
Guía de Aviso de Intención disponible para descargar gratuitamente
Los estados donde se requiere un Aviso de Intención de Gravamen
Algunos estados requieren que las partes envíen un NOI antes de presentar un reclamo de gravamen mecánico o de fianza. Estos estados lo son:
- Arkansas
- Colorado
- Connecticut
- Illinois
- Louisiana
- Missouri
- North Dakota
- Pennsylvania
- Wisconsin
- Wyoming
Es importante distinguir este tipo de aviso de la notificación preliminar.
La notificación preliminar debe enviarse a los pocos días de comenzar el trabajo, a veces mucho antes de que se adeuden o se atrasen las cantidades del proyecto. El aviso de la intención de gravamen, por otra parte, se envía sólo después de que el trabajo se ha completado y el pago está pendiente. Se entrega a una parte inmediatamente antes de presentar un gravamen, por lo general 10 o 30 días antes de la presentación.
Los Avisos de Intención de Gravamen (NOIs) no son gravámenes – así que no confunda los dos
El 56% de los NOIs se pagan dentro de los 42 días, lo cual es 48 días menos que el estándar de la industria. Los usuarios de Levelset con políticas de NOI ven el 90% de los NOIs pagados dentro de 90 días.
A pesar de que un Aviso de Intención de Gravamen puede ser efectivo para acelerar el pago (ver gráfico, derecha), no es el gravamen en sí mismo, lo que es muy importante tener en cuenta. El envío de la aviso de intención cumple exactamente con lo que implica el título, informando a las partes interesadas que usted tiene la intención de presentar un gravamen mecánico si el asunto del pago sigue sin resolverse y el pago que usted está esperando no ha sido recibido.
El aviso de intención no grava la propiedad ni asegura de otra manera la deuda que se le debe a usted. Es importante no enviar un aviso de intención y luego tomarselo con calma pensando que el trabajo está hecho. Hay otras medidas que deben tomarse, y es crucial que se tomen a tiempo y correctamente.
¿Debe enviar un Aviso de Intención de Gravamen?
La respuesta rápida es que los Avisos de Intención de Gravamen con frecuencia tienen éxito en producir el pago, y puede valer la pena enviarlas. Es una parte del costo que usted gastará en un reclamo de gravamen mecánico o de fianza, y en muchos casos, es suficiente para convencer a las partes a pagar su reclamo.
Al enviar un aviso de intención también es menos dramático que la presentación de un gravamen mecánico. Mientras que un gravamen mecánico interferirá con el registro de la propiedad y las deudas, un NOI es sólo una carta. Por lo general, no se registra en ninguna oficina oficial del gobierno.
Dicho esto, un NOI normalmente transmitirá el mensaje lo suficiente como para resolver su disputa de pago.
Si una de las partes se niega a pagar su reclamo o ignora sus llamadas telefónicas, o si envía un Aviso de Intención de Gravamen a esa parte, el contratista principal y/o el dueño de la propiedad tendrán su atención. Conseguirá que el dueño de la propiedad tome consciencia, y su deuda se convertirá en una prioridad.
A veces, por supuesto, un Aviso de Intención de Gravamen no es suficiente para que su deuda reciba la atención que necesita. Usted estará en la mejor posición para saber si el NOI podría funcionar para usted. Sin embargo, lo más probable es que así sea.
3 Beneficios de enviar un NOI
1) La comunicación puede ser suficiente para resolver el problema
La mayoría de los retrasos y problemas en los pagos se deben simplemente a la falta de comunicación. Especialmente en proyectos grandes con varios niveles de contratación, las partes en la parte superior de la cadena pueden no saber de su participación en un proyecto. Por ejemplo, si usted fue contratado por un subcontratista para proveer materiales, es muy posible que el contratista general y el dueño de la propiedad no estén al tanto de su participación y cuánto se le debe. Al enviar un Aviso de Intención de Gravamen, usted está alertando a las partes que financian un proyecto que usted trabajó en un proyecto y todavía está esperando que le paguen. El aumento de la transparencia puede ser suficiente para suavizar el flujo de caja y mejorar las relaciones comerciales.
2) Incluso si usted no tiene derechos de gravamen, este aviso puede hacer que le paguen
Hay cientos de razones por las cuales usted puede no tener el derecho de presentar un gravamen mecánico contra un proyecto de construcción. Por ejemplo, tal vez usted:
- Ha suministrado materiales que no se incorporaron al proyecto;
- No protegió sus derechos de gravamen al no enviar el aviso preliminar requerido; o
- No cumplió con la fecha límite de presentación de su gravamen.
Cualquiera que sea la razón, enviar un aviso de intención de gravamen puede ser un gran paso para su compañía. Incluso si no tiene derechos de gravamen, puede usar el aviso de intención como un farol. Es probable que el propietario desee evitar a toda costa la presentación de un gravamen mecánico, ya que los gravámenes son engorrosos e inconvenientes, y es posible que no sepa que usted no tiene derechos de gravamen.
Hay muchas áreas grises en el mundo de los gravámenes mecánicos y es difícil decir definitivamente si tienes derechos o no debido a las capas y capas de reglas y excepciones. Cuando usted dice que tiene la intención de presentar un gravamen, incluso si en última instancia no tiene los derechos, es complicado y costoso para resolver, así lo haga o no.
3) Los NOIs son económicos y libres de riesgos
El envío de un Aviso de Intención de Gravamen es mucho menos costoso que la presentación de un gravamen mecánico.
Hay muchas razones para la diferencia de precio, tales como:
- Los gravámenes deben ser presentados, los Avisos de Intención no
- Los gravámenes deben ser investigados, los Avisos de Intención usualmente no lo hacen
- Los gravámenes tienen cargos de presentación, cargos por servicios, cargos de mensajería y similares, y las Avisos de Intención no
Además de las diferencias de gastos, también existen diferencias de riesgo. Si usted presenta un gravamen mecánico, podría ser impugnado, lo que podría costarle mucho en honorarios de abogados y perjuicios, especialmente si su gravamen es inválido o si hay otro problema con él. Los Avisos de Intención de Gravamen no lo exponen a este riesgo. El aviso es sólo una carta enviada por correo, no un documento presentado formalmente ante el registrador del condado.
Tenga cuidado: Las entregas de los NOIs pueden ser peligrosos
Desafortunadamente, he visto a muchos reclamantes perder su derecho a presentar un gravamen mecánico debido al Aviso de Intención de Gravamen, o más bien, un malentendido sobre el Aviso de Intención de Gravamen.
Usted tiene que recordar dos hechos clave cuando se prepara para enviar un aviso de intención de gravamen.
Primero, el NOI no demorará ni extenderá la fecha límite de su gravamen mecánico. Si su fecha límite es dentro de cinco días, simplemente no tiene tiempo para presentar un gravamen mecánico. Si su fecha límite está a doce días de distancia, está muy cerca. Usted debe, por supuesto, enviar el Aviso de Intención de Gravamen si así lo requiere en el estado donde se encuentra el proyecto, por lo que tiene que exprimirlo. Sin embargo, si usted se encuentra en un estado que no requiere esa notificación, no corra el riesgo. O, al menos, entienda que la fecha límite del gravamen no se alterará.
Segundo, el Aviso de Intención de Gravamen puede hacer que la gente le prometa un pago en el futuro, ¡pero una promesa de pago no es lo mismo que recibir un pago!
