Tipos de lien waivers

Esta guía comprensiva explicará todos los elementos que tiene que entender sobre los lien waivers, y le enseñará a usted las estrategias más útiles que salvarán su empresa de construcción de un error muy caro. 

Todo el mundo que trabaja en la industria de construcción encuentra los documentos de lien waivers, y con demasiada frecuencia, estos formularios complejos y graves son pasados por alto. Sin importar si usted es un dueño exclusive o una corporación grande, es importante que entienda y maneje las solicitudes de lien waivers en construcción. 

¿Qué es un Lien Waiver?

Un lien waiver es un documento de un contratista, subcontratista, un proveedor de material, entidad de renta de equipo, u otro participante en el proyecto de construcción que anuncia desistir de sus reclamos futuros contra la propiedad mejorada al grado del pago declarado en el waiver. 

Aprenda más: Lien Waivers Rules & Requirements (Inglés)

Se puede pensar en los lien waivers como un tipo de cuenta en la industria de construcción.

Aquí está un ejemplo del lien waiver en acción: un contratista general paga al subcontratista $100k y le envía un waiver. Entonces, el subcontratista desiste el valor igual a 100k al firmar el waiver. Es así de simple.

Los lien waivers protegen a todos los participantes en un proyecto de construcción. En este ejemplo, el contratista general es protegido de la amenaza del gravamen, y el subcontratista es protegido de una falta del pago. Cuando los lien waivers funcionan correctamente, los dos participantes en el lien waiver reciben lo que han ganado, y el proceso de pago es justo y transparente.

¿Por qué es necesario tener un Lien Waiver?

Cualquier participante suministrando materiales, labor, u otros servicios en un proyecto de construcción, puede ser autorizado a presentar un gravamen o una reclamación contra una fianza en el evento de que no reciba su pago.

Aprenda más: How to file a mechanics lien in any state (Inglés)

Así mismo, los participantes encargados del proyecto – como el dueño de la propiedad, el prestamista, el director de construcción, o el contratista general – se ven altamente motivados a terminar el proyecto exitosamente sin gravámenes o reclamos de fianza.

He aquí la importancia de los lien waivers. Los waivers actúan como un tipo de “comprobante de pago.” Cada vez que se efectúa un pago en un proyecto de construcción, hay una entidad pagando (pagador) y una entidad recibiendo el pago (beneficiario). Cuando existen lien waivers involucrados, el pagador recibirá y firmará un lien waiver reconociendo la recepción del pago, prometiendo que no se efectuará una reclamación de gravamen de igual valor.

Aprenda más: Signing a lien waiver (Inglés)

Cuando este sistema funciona correctamente, todos los participantes deben estar contentos: el beneficiario recibe el pago justamente ganado, y el pagador recibe una garantía de que no se efectuará un reclamo de gravamen. Por estas razones, enviar lien waivers puede mejorar el proceso del pago. 

Los cuatro tipos básicos de Lien Waivers

Esta sección analiza lien waivers en cuatro categorías básicas. Sin embargo, la mayoría de los estados no regulan sus lien waivers. En estos estados, el lenguaje que se utiliza en los documentos de lien waivers puede ser complejo, y la categoría a la que pertenece un lien waiver puede no estar tan clara. 

Aun así, no obstante la apariencia del lien waiver, es importante entender estas categorías del waiver, y aún más importante, qué tipo de categoría aplica al lien waiver que le han pedido firmar a usted. 

Lien Waiver

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Lien waivers condicionales: 2 tipos

Hay dos tipos de waivers condicionales: condicional parcial y condicional final. Como sugiere el nombre, los lien waivers condicionales desisten los reclamos del lien en la condición de la cuenta real del pago.

Recibir un pago en un proyecto de construcción crea un círculo vicioso frustrante. El pagador quiere un lien waiver antes de la ocurrencia del pago, y el beneficiario desea recibir el pago antes de firmar el lien waiver. La solución para este alejamiento es usar el lien waiver condicional. Estos lien waivers son firmados por el beneficiario, y prometen desistir los reclamos al lien una vez efectuado el pago. Cuando el pago es recibido, la condición ha sido satisfecha, y el lien waiver es efectivo. 

De este modo, todos los participantes están contentos (¡y pagados!) y el círculo vicioso es evitado.

Lien waiver incondicionales: 2 tipos

Las otras dos categorías de lien waivers son llamadas “Waivers Incondicionales,” y son mucho más peligrosas para las subcontratistas y proveedores que los waivers condicionales.

A diferencia de los waivers condicionales, estos lien waivers incondicionales son efectivos y aplicables al momento de ser firmados, sin importar si el pago real ha sido completado. 

1. Waiver condicional por progreso o pago parcial

Partial Conditional Lien Waiver

Un waiver condicional parcial debe ser usado cuando se está anticipando recibir un pago de progreso en el proyecto.

Es posible que esté anticipando pagos futuros en el proyecto, pero quiere firmar un waiver por progreso específico o pago parcial que está recibiendo.

Dado que se trata de una renuncia “condicional”, es posible que no haya recibido el pago. Está bien. Un lien waiver condicional es “condicional” en su cuenta del pago y será no válido si no recibe pago, últimamente.

Si ya ha recibido el pago lleno y tiene el dinero en mano, entonces puede considerar firmando un waiver incondicional (más información en waivers incondicionales adelante).

2. Waiver condicional por pago final

Final Conditional Lien Waiver

Un waiver condicional final debe ser usado cuando se anticipa un pago final en el proyecto.

Firmando un waiver final debe ocurrir sólo cuando no está anticipando pagos futuros. A causa del hecho que es un waiver condicional, puede ser que ya no haya recibido el pago. Está bien.

Un lien waiver condicional es “condicional” en su cuenta del pago y será no válido si no recibe pago, últimamente.

Si ya ha recibido el pago lleno y tiene el dinero en mano, entonces puede considerar firmando un waiver incondicional (más información en waivers incondicionales adelante).

Aprenda más: Signing a lien waiver (inglés)

3. Waiver incondicional por progreso o pago parcial

Final Conditional Lien Waiver

Este tipo de waiver debe ser usado cuando ya ha recibido un pago por progreso en el proyecto. Se puede estar anticipando pagos futuros en el proyecto, pero quiere firmar un waiver por progreso específico o pago parcial que está recibiendo.

A causa del hecho que es un waiver “incondicional”, es crucial que ya ha recibido pago y lo tiene de verdad “en mano.”

Si no ya ha recibido el pago, si el cheque ya no se ha abonado en cuenta del banco, o si haya otra razón por la que el pago fallaría últimamente, este tipo de waiver no debe ser usado. Si es el caso, es posible que se quiera considerar firmando un waiver “condicional” porque es la opción más segura.

4. Waiver incondicional por pago final

Final Conditional Lien Waiver

Este tipo de waiver debe ser usado cuando ya ha recibido el pago final en el proyecto.

Después de la firma de este lien waiver incondicional, no va a estar anticipando ningunos pagos futuros, está confirmando que ya ha recibido – en mano – todos los pagos debidos a usted en el proyecto.

A causa del hecho que es un waiver “incondicional”, es crucial que ya ha recibido pago y lo tiene de verdad “en mano”. Si no ya ha recibido el pago, si el cheque ya no se ha abonado en cuenta del banco, o si haya otra razón por la que el pago fallaría últimamente, este tipo de waiver no debe ser usado.

Si es el caso, es posible que se quiera considerar firmando un waiver “condicional” porque es la opción más segura.

El punto final sobre tipos de Lien Waivers y cuando usarlos

Usar waivers incondicionales es más peligroso que usar waivers condicionales porque los waivers incondicionales son efectivos inmediatamente después se los firma, no obstante si no ha recibido pago real. La mejor estrategia y más segura es usar waivers condicionales cuando sea posible. No solo resolverá el círculo vicioso, sino también estará seguro desistir sus reclamos del gravamen solamente después de recibir el pago en realidad. 

La diferencia entre un Lien Waiver y un Lien Release

Hay un problema fundamental con los lien waivers – la terminología usada en los documentos no están regulados a través de la industria de construcción. Los lien waivers pueden ser llamados por otros apodos dependiendo de con quien se trabaja, o por quien se trabaja, como “lien release”, o “waiver of lien” y otros. 

Puede volverse muy confuso, especialmente cuando se considera que un “lien release” es un documento totalmente diferente.

Aprenda más: Lien waiver vs. lien release (inglés)

La diferencia entre Lien Waivers y “No Lien Clauses”

Lamentablemente, la confusión no termina allá.

Otro concepto confuso en el mundo del pago en construcción es “no lien clauses.”

“No lien cláusulas” (se llaman “no lien agreements” también) son acuerdos que son insertados en el texto del contrato del proyecto  por medio del cual un participante está en acuerdo de reclamar sus derechos futuro de gravamen. A causa del hecho que el contrato es firmado en la comienza del proyecto por lo general antes del trabajo empieza en realidad, significa que un “no lien clause” está en efecto antes de un pago es debido y/o antes de cualquier suministro es empezado. Lee más para entender la razón de que desistir sus derechos antes de un proyecto es una mala idea.

Aprenda más: “No Lien Clauses” in Each State (inglés)

Este tipo de documento es distinto de un lien waiver que sigue después del trabajo en un proyecto está completado y está firmado por los participantes después de un pago está debido, donde el participante desiste sus derecho de reclamar un gravamen por el trabajo pagado.

Es importante notar que, a diferencia del documento de lien waiver, los no lien clauses son muy controversiales. De hecho, solamente hay dos estados donde los no lien cláusulas están permitidos, y hay veinte estados donde están prohibidos totalmente en legislatura.

Doce estados tienen Lien Waivers mandatorios (a todos los otros les faltan)

Ahora con bastante contexto sobre los lien waivers, podemos enfocarnos más en el instrumento fundamental… y es donde el tratamiento de los lien waivers se vuelve muy confuso. Mientras algunos estados crean un formato mandatorio para los waivers, la mayoría no lo tiene, y significa que puede ser difícil por parte de los participantes entender lo que el documento debe decir.

Solamente hay doce estados que tiene requisitos reglamentarios para los formularios de lien waiver, cual están resaltados en el mapa abajo:

States that require lien waivers
Los estados que requieren un documento de lien waiver específico

Si está proveyendo equipo u otros suministros, labor o servicios en uno de los doce estados “regulados”, entonces manejar los lien waivers es un poco más fácil.

Cuando llega el momento adecuado de firmar un lien waiver, simplemente se sirve el formulario reglamentario y se lo entrega. No hay lugar para discutir el contenido del documento porque la legislatura del estado típicamente declara cualquier formulario desregulado como sin efecto legal. Los tribunales en estos estados tienden a enfocar este requisito muy estrictamente. Esto significa que cualquier alteración de los cambios invalidará el documento.

Tres estados requiere notarización

Hay tres estados donde los lien waivers tienen que ser notarizado: Texas, Wyoming, y Mississippi.

Si está trabajando en un proyecto de construcción en uno de estos tres estados, entonces la notarización es fundamental para que un documento sea considerado legal y válido.

Sumado a eso, es importante notar que la notarización en otros estados afecte la validez de un lien waiver negativamente. Si estás trabajando en uno de los doce estados que proveen lien waivers reglamentarias, típicamente los estatutos declaran que el lien waiver tiene que aparecer “en la misma forma sustancialmente”, como lo provisto.

Lenguaje problemático en Lien Waivers desregulados

A causa del hecho que los treinta y ocho estados no tienen los requisitos reglamentarios para los lien waivers, permiten los documentos aparecer en básicamente cualquiera forma que quieran los participantes. Puede crear confusión y dejar que los lien waivers funcionen para crear una problema legal. Mientras no es la función deseada de los lien waivers, es una cosa con que un participante atento debería tener cuidado.

Abajo son tres ejemplos potenciales de lenguaje problemática en los lien waivers:

Manejar los lien waivers en el proyecto cuando existe retención de pago, ordenes de cambio, y “trabajo extra” puede ser un gran desafío. 

“Retención de pago crea un problema complejo” en los lien waivers, explica David Eisenberg en su artículo en este tema: Los Peligros Propuestos por Lien Waivers.

Continua, “A causa del hecho que un lien waiver se supone desistir los derechos del gravamen por todo el trabajo hecho hasta una fecha cierta… si un dueño está reteniendo pago, los contratistas arriesga desistir sus derechos de gravamen si entreguen un waiver incondicional.”

Punto por editor: Es otra razón por la que los waiver incondicionales pueden ser peligrosos!

El mismo “problema complejo” está presente en otras situaciones que tienen que ver con los contratos de construcción como órdenes de cambios pendientes o sin aprobación, y con trabajo extra.

Normalmente, los subcontratistas están obligados a entregar sus solicitudes del pago por manera de una aplicación de pago, y esa aplicación incluye artículos ciertos y excluye artículos ciertos.

La dificultad con una mayoría de lien waivers es que a menudo el lenguaje desiste “todo” hasta una fecha cierta, no obstante de lo que puede ser excluido por la aplicación de pago (retención de pago, ordenes de cambio pendientes, etc.). 

Por parte de los subcontratistas, es muy importante tener cuidado con esto.

Los formularios reglamentarios de lien waiver en California maneja este tema bastante bien. Cada waiver contiene una sección designada “Excepciones” donde el subcontratista puede reservar cualquier número de los artículos exceptuados.

Los waivers de progreso incluyen texto reglamentario excluyendo retención y trabajo “extra” sin pago. Todavía, es importante que los subcontratistas mantengan conciencia, presten atención a esta sección de excepciones, y las terminen con precisión.

Desistiendo derechos contractuales 

Comenzar en un trabajo nuevo de construcción incluye muchas actividades distintas. Hay el RFP, el proceso de estimación, entregando su declaración, y más. Si su compañía está escogida para trabajar en un proyecto, antes del trabajo empieza en realidad, va a firmar un contrato generalmente. El contrato explicará todas las responsabilidades acordadas (lo que tiene que hacer), sumado a todos sus “derechos” acordados en el contrato (lo que recibe). 

Con respecto a los lien waivers, el peligro es así: el contrato del trabajo declara que estás permitido un derecho cierto, entonces firmas un lien waiver que incluye lenguaje declarando que estás “desistiendo” o renunciando a ese derecho. 

Hay un caso infamoso de Texas involucrando una compañía llamada Zachry Construction que ilustra el peligro presente. En este caso, Zachry perdió más de 2$ millones porque los waivers firmados prohibieron a los contratistas defenderse ellos mismos contra los daños quebrados.

Lamentablemente por parte de Zachry, los waivers firmados incluyen provisiones que renunciaron mucho más que los derechos del gravamen, y cuestan millones de dólares.

En conclusión: Ten cuidado que los waivers se firmen para recibir pago no incluye lenguaje extra que te causa perder derechos contractuales! 

Testimonios personales crean responsabilidad personal

Otra cosa que se ve en los lien waivers es un requisito que la persona firmando el waiver “testifico personalmente” al contenido en el waiver. Inicialmente, este requisito del testimonio personal puede parecer benigno, pero en realidad crea la posibilidad de responsabilidad legal y personal en un contrato que generalmente no tendría otra responsabilidad personal de otras maneras. 

Es obvio que una subcontratista o un empleado de la subcontratista quiere evitar este riesgo. 

Tenga cuidado al firmar un waiver

El pago indicado en un lien waiver es más importante que el que usted recibió realmente.

Imagine que estuviste pagado $50,000, pero tu lien waiver dice que estuviste pagado $100,000.

En esta situación, hay dos explicaciones: Tal vez, primeramente, cometiste un error y la cantidad es un accidente. O sea el caso de que la cantidad del lien waiver fue pedido por el dueño y contratista general con la promesa del pago llenó más adelante.

El problema con los lien waivers es que a la ley no le importan las explanaciones varias. En la mayoría de los estados, los tribunales van a revisar solamente el waiver, y si dicen $100,000, entonces concluye el tema. Legalmente, se acaba de recibir un pago de $100,000.

Constantemente, las legislaturas del estado y los tribunales están tratando de mantener el equilibrio entre los derechos de los dueños y los derechos de los demandantes potenciales, y el objetivo total del lien waiver es proteger los participantes terceros contra gravámenes desconocidos.

Si un participante tercero completa su trabajo de recoger los lien waivers, entonces los tribunales y los estatutos tiene que protegerlos en el evento que los waivers estén equivocados. Generalmente, ésto es lo que ocurre. 

Cómo leer un Lien Waiver – 7 conclusiones rápidas 

  1. Antes de empezar, es crucial saber si ha recibido pago y los términos del pago (parcial o final)
  2. Fije el tipo del pago al tipo adecuado del lien waiver (busque lenguaje específica)
  3. Revise el largo del documento y la claridad de la lenguaje
  4. Se asegure de que el documento es correcto porque la sustancia del waiver es más importante que lo que pasó en realidad
  5. Si el documento está muy largo y/o complejo, preste atención a un lenguaje que renuncie a más de lo que pretendía
  6. Si es demasiado complejo, consulte a un abogado    

Políticas y métodos de Lien Waivers – mejores estrategias

Es claro que los lien waivers son complejos y desregulados generalmente, y que sus consecuencias pueden ser muy serias. Por eso, es sorprendente la infrecuencia con que empresas emplean reglamentos formales para controlar cómo los lien waivers son procesados y dirigidos.

Con demasiada frecuencia, las empresas permiten a sus empleados cambiar lien waivers por pago sin precaución, ciego a los peligros desconocidos que posiblemente estén presente en los detalles de un lien waiver.

Igual que su empresa depende en los reglamentos y procedimientos para dirigir quién puede recibir crédito del comercio, y cómo deudas pueden ser cobrados , y aún cómo los gravámenes y bond claims hay que ser manejados, su empresa debe depender en un reglamento y procedimiento escrito para dirigir cómo las solicitudes por lien waivers son recibidas y manejadas.

Aquí son tres elementos que tiene que realizar con su reglamento del lien waiver:

1) Regular el formulario para mantener consistencia

Identifique los estados donde los formularios estatutarios son usados y provea un lugar para referenciar estos formularios. Para todos otros estados, instituye un formulario aceptado y normalizado que puede ser usado para los lien waivers. Se permite ahorrar tiempo con un formato por defecto.  

2) Crear un proceso de manejar 

¿Cuándo son los lien waivers provistos/pedidos? ¿Quién está autorizado revisar los waiver que contrastan del formato por defecto? ¿Quién está autorizado a aprobarlos? ¿Cómo son manejados esos procesos? Una hoja de ruta es necesaria para dar a cada lien waiver la atención correcta.  

3) Automatizar el proceso y convertírlo electrónico 

El intercambio y tratamiento fácil y rápido de los documentos es el obstáculo más fundamental para convertirse los waivers de vehículos del temer y fricción entre documentos que se liberan proyectos de preocupación. Usando un software del lien waiver puede hacer el proceso del intercambio de lien waivers más fácil y simple por todo el mundo.

La habilidad de participantes de construcción a hacer estas dos cosas saca la frustración del proceso y crea resultados mejores:

  • Enviar automáticamente (no obstante sí es un proceso manual o automatizado de verdad) lien waivers suficientes y adecuados antes de las solicitudes
  • Tener un sistema para recibir y dirigir los documentos recibidos 
Lien Waiver

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